相続不動産の購入時の領収書が大切な理由

相続不動産の購入時の領収書が大切な理由

相続,不動産,領収書,譲渡所得

相続財産の価値に対しては相続税が課税されます。一方、相続財産の換価分割などで被相続人(故人)が購入した不動産を売却する際の購入額との差額(値上がり益)に対しては所得税・住民税が課税されます。その為、相続税を支払う為に不動産を売却した際には、『相続税+所得税・住民税』の3つの税金が課税されることがあります。そして、不動産購入時の領収書が有るか無いかで、その後の譲渡所得がかなり違ってきますので注意が必要です。なぜこのような事が起こりうるのかについて解説致します。注意する点は大きく分けて2点です。

 

不動産の短期譲渡と長期譲渡の税率の違いについて

不動産を売却する際に、その不動産を5年超保有していたかどうかで売却時の税率が異なります。また、所有期間が5年超かどうかの判断は、購入日から、譲渡した日までではなく、譲渡した年の1月1日時点で判定しますので注意が必要です。税率が2倍近く違うのでできれば5年超保有した方が良いでしょう。

不動産譲渡にかかる所得税・住民税
@長期譲渡の場合:{譲渡金額-(取得費+譲渡費用)} × 20.315%
A短期譲渡の場合:{譲渡金額-(取得費+譲渡費用)} × 39.63%
※取得費は実際に買った金額に、減価償却を加味した金額です。

 

領収書が無いと取得費用は譲渡額の5%となってしまう!

相続で取得した不動産は、購入時からかなりの年月が経過している場合が多くく、購入当時の契約書や領収書を紛失しているとうケースがあります。
この場合、税務署は、取得費を購入額のわずか5%しか認めてくれません。領収書がないと、税務上極めて不利な取り扱いを受けることになります。

 

領収書がある場合とない場合の税額の違い
(モデルケース)
父(故人)が20年前に8,000万円で購入した土地・建物の不動産を、相続時に換価分割で1億円で売却した場合。
※取得費は減価償却を加味し7,000円とします。

領収書がある場合:(1億円-7,000円)×20.315%=約609万円
領収書がない場合:(1億円-500万円)×20.315%=約1929万円

領収書1枚有るか無いかで税額が1,000万以上も違うケースが出てきます。その為、父が生前元気なうちに相続に必要な書類を確認しておく必要があります。

 

まとめ

@不動産は、長期譲渡と短期譲渡で財率が全然違う。
A相続の換価分割の際には、相続税と譲渡所得による所得税・住民税の両方が課税されることがある。
B領収書は大切!不動産を売却する際の取得費は、領収書が無いと譲渡金額の95%を所得とみなされて課税されてしまう。
C生前に領収書の有無を確認し、ない場合は領収書の再発行なので手続をしておく。

 

 

 

 

遺言,相続,行政書士,相模原,町田

 

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